特别报道：北京楼市结构性调整趋势节后初现

鼠年新春，北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。一手商品房和二手商品房成交量均继续下滑，与此同时，部分项目的价格也在各种打折促销中呈现下行趋势。目前，虽然北京商品房整体销售均价依然“身居高位”；但是，作为新项目开盘均价，所面临的结构性调整压力正日益增大。

对于持币观望的购房人而言，一方面，信贷在利率和数量上收紧后，房产购买力明显削弱；另一方面，北京住宅建设规划的出台以及土地供应的逐步放量，使未来可供选择的各层次住房产品渐趋丰富，受此预期的影响，“等待和观望”无疑会成为购房人的理性选择。而现在的这种博弈正在增加买方的筹码。

房价下调“微风徐来”

位于北京东三环国贸桥附近的项目合生国际花园，日前推出了以往“罕见”的特价房。在售楼处，销售人员告诉记者：“我们近期推出的特价房，主要是二、三层的99、102平方米二居，均价22500元/平方米，先到先得。这和原来的定价比，打了7.5折。”

无独有偶，万科在继广州、深圳、成都等地公开降价后，日前也开始对北京部分楼盘实施降价。记者了解到，万科紫台一栋精装修楼房的均价，已从16500元/平方米降到16000元/平方米。而万科四季花城，均价也从8300元/平方米降到8000元/平方米；其中户型面积为95平方米和120平方米的一些特价房源，一次性付款，最低优惠至7400元/平方米；银行按揭，则最低优惠至7600元/平方米；降幅超过１０％。

春节假期结束后，北京多数在售楼盘虽然还没有打折、降价的措施，但是，北京房地产咨询机构的吴迪莱经理指出，由于年前楼市行情冷淡，春节过后也没有见到回暖迹象，所以多数开发商已经不敢轻易涨价，保持年前价格成为了主流选择。

不过值得注意的是，北京新盘项目的开盘均价已经出现走低趋势。中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据显示，２００８年１月，北京商品住宅开盘均价为13843元/平方米，环比下降17.7%。另外，在１月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。

中大恒基不动产营销公司总经理赵晨明认为，在政府严格的调控措施下，北京房地产市场进入了“寒冰期”；连续四个月成交量下降、项目销售周期的延长，让众多房地产商的资金周转效率大为降低；新盘项目“低开”的主要目的，是为了尽快回笼资金，另外，新增供应房屋价格的下降，也是在宏观调控下价格向价值回归的一种表现。

观望情绪远未消散

北京房地产市场并未因部分楼盘价格下调而出现回暖迹象，商品房期房销售持续大幅下降。根据北京市房地产交易网的数据统计，２００８年１月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降３９．６％，环比下降２８．５％。

２１世纪不动产分析师孟奇表示，现在北京的房价虽然有所松动，但对于普通的购房者来说，１万多元一平方米的房价，还是让许多购房者望而却步，与此同时，央行的多次加息，以及对于购买第二套住房执行了首付40%的政策，使购房者的负担进一步加大，住房消费和投资也越来越趋于理智谨慎，客观上加剧了期房销售量的下滑。

根据２月初公布的《北京市2008年住房建设计划》，今年，北京市住房建设计划除了1600万平方米商品房，还将新建廉租住房50万平方米，经济适用住房300万平方米，限价商品住房450万平方米，其他政策类住房350万平方米。从住房建设的位置来看，北京今后的住房建设总量中40%为政策类住房，70%为套型面积90平方米以下的住房；保障性住房及限价商品住房主要安排在轨道交通、公共交通沿线。

而未来主要面向中等收入群体的两限房的销售管理办法，也于本周“千呼万唤始出来”。三口之家的北京居民，如果年收入不超过8.8万元、人均住房使用面积不超过15平方米以及家庭总资产净值不超过57万元，均可申购。

业内专家分析，今后，北京房地产市场提供的住宅产品，将不会是“清一色”的高价房屋，满足各个层次住房需求的产品将越来越丰富，整体价格也不会继续大涨；这就给购房人一个良好的预期。因此，“等一等”、“现在不必着急买房”成了很多人的现实想法。

土地市场渐趋放量

房地产业内一位资深人士向记者表示，如果说，在土地实施“招、拍、挂”以后的２００５年和２００６年，北京的土地市场是处于“饥饿”状态的话；那么，从２００７年开始，北京的土地需求正在渐渐得到“温饱”。

新年第一个月，北京土地供应放量，且成交总价环比下降。根据北京市土地整理储备中心的数据统计，2008年1月，北京土地成交共计32宗，成交面积395.4万平方米，规划建筑面积达457.7万平方米。其中住宅及含住宅项目用地20宗，成交面积共计325.2万平方米，规划建筑面积达到392万平方米。

数据显示，2007年全年，北京市通过“招拍挂”出让的商品房用地总计85宗，土地面积达956.22万平方米，同比增长19.6%；规划建筑面积为1320.46万平方米，同比增长49.26%。其中，含住宅性质的商品房用地共计883.39万平方米，同比增长28.6%；规划建筑面积1137.53万平方米，同比增长55.24%。

北京市国土资源局有关负责人表示，近三年来，北京市商品房土地的供应量逐年增大，与此同时，规划容积率也在提高，这将在未来两三年内，形成较为充足的商品房有效供给，从而缓和供求矛盾。

从土地供应情况看，北京房地产市场的供需紧张正在得到缓解。以2006年为例，当年北京市新建商品房（含现房和期房）销售面积为2606.7万平方米；而“招拍挂”所供应土地的规划建筑面积仅为884.7万平方米；其中，商品住宅销售面积2205.7万平方米，但当年所供应商品住宅用地的规划建筑面积仅为732.8万平方米。

但是高企的房价和加息预期，已经挤掉了不少购买力较低的房产需求群体。数据显示，2007年北京商品房销售面积2176.6万平方米，比上年下降16.5%；其中，销售商品住宅1731.5万平方米，下降21.5%。

2007年，供应土地的规划建筑面积为1320.46万平方米，其中商品住宅的规划建筑面积为1137.53万平方米。两项供求缺口均已经大幅“收窄”。

业内专家指出，今后，小宗地块和郊区地块在北京土地供应中的比重会越来越大；其结果是，土地开发和形成有效供应的速度将加快，同时地价涨幅也将控制在合理的范围内。

鼠年新春，北京楼市依旧在冷清和观望中徘徊。